5. Māris J.Oga raksta            

1.Mājoklis

             
                Dzīves vietai ir jābūt drošai. Savs mājoklis - tas ir sapnis un mērķis uz kuru tiecas katrs no mums.

            Mājoklis kā dzīves telpa un cilvēka eksistences priekšnosacījums (eksistences pamatvajadzības: uzturs, apģērbs, mājoklis) un  paliks dzīves nepieciešamība ikvienā sabiedrības attīstības stadijā, tiesības uz mājokli ir arī viena no svarīgākajām cilvēktiesību normām.  Mājoklis vairs nav tikai dzīves telpa; tā ir arī privātā darba vieta, vieta, kur patverties, tas cilvēkam faktiski ir nozīmīgākais īpašums. Mājas uztur mūs, savukārt mēs — Mājas. Mēs saderam kopā, dzīvojam vienu dzīvi. Mājas ir kā akumulators — mēs tās uzlādējam ar savām rūpēm, sirsnību, mīlestību, bet tās mums to visu nepieciešamības gadījumā atdod atpakaļ. Ne velti mēdz sacīt: “Mājās pat sienas palīdz.” Mājoklis ir atsevišķas personas vai ģimenes svarīgākā vajadzība, tāpēc tam nevajadzētu piederēt nevienam citam. Cilvēks, kas dzīvo svešā mājā par samaksu vai bez tās, nevar būt atraisīts. Šodien aptuveni 90 procentiem Latvijas iedzīvotāju pieder savs mājoklis, pēc pasaules standartiem vērtējot — ievērības cienīgs īpatsvars. Aptuveni 2/3 amerikāņu un britu ģimeņu pieder savi mājokļi, un šī proporcija parasti tiek uzskatīta par augstu.
          Mājokļa iegāde ir viens no cilvēka dzīves svarīgākajiem lēmumiem. Jāatbild sev uz jautājumiem: kāda ir pārliecība par rītdienu, mani ienākumi, finansu uzkrājumi, ņemot aizdevumu mājokļa iegādei, darbs stabilā uzņēmumā ar stabilu algu, vai mājoklis ir silts, ekonomisks, ugunsdrošs, kluss, mājīgs, veselīgs, kā mājoklis tiek pārvaldīts un tehniski, sanitāri apsaimniekots, attīstīts un uzlabots, kāda ir un būs nākotnē mājas apkārtne, dabas piesārņojums, kā attīstīsies infrastruktūra, kāda ir mājokļa būvniecības kvalitāte, vai tuvumā ir bērnudārzs, skola, iepirkšanās, atpūtas, izklaides vietas, cik tālu dzīvo vecāki, draugi… no izvēles lielā mērā atkarīgs, cik komfortabli un droši jutīsieties daudzus gadus, varbūt pat visu mūžu, jo māju vai dzīvokli neiegādājas vienai dienai.

            Par vienģimenes mājokli saprot vienu vai vairākas istabas kopā ar palīgtelpām pastāvīgā ēkā vai tās strukturāli atdalītā daļā, kas pēc veida, kādā tā būvēta, pārbūvēta, konvertēta u. tml. ir paredzēta privātai apdzīvošanai. Mājoklim vajadzētu būt nodalītai izejai uz ielas (tiešai izejai vai caur dārzu vai pagalmu) vai uz ēkas koplietošanas telpām (uz kāpņu telpām, gaiteņiem u. tml.). Nodalītas istabas, par kurām skaidrs, ka tās izmantojamas kā mājokļa daļa, uzskatāmas par mājokļa daļu. Tātad mājoklis var sastāvēt no atsevišķām ēkām vienā teritorijā ar nosacījumu, ka skaidri saprotams, ka tas paredzēts vienai mājsaimniecībai.
Likumā "Par dzīvokļu īpašumu" 2 pantā ir cits dzīvokļa īpašuma raksturojums.

       
2.Manas cerības

(2007 oktobris)        

         ES GAIDU, ka Latvijā beidzot pašvaldības atļauts privatizēt sev piederošās apsaimniekošanas SIA (pašvaldībām nav jānodarbojas ar komercdarbību), lai neslāpētu veselīgu konkurenci apsaimniekošanas jomā un beidzot pieņemts saeimā „Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums” attiecību sakārtošanai starp valsti, pašvaldībām, ēkas īpašniekiem un apsaimniekotājiem. (Nupat taisās privatizēt Rīgas domei piederošās apsaimniekošanas SIA, bet privatizācijas noteikumi ir ļoti nepievilcīgi iespējamiem privatizētājiem, dome vēlas sev pārāk daudz, tādēļ diez vai kautkas sanāks http://www.rigasmajoklis.lv/index.php?show_me=preses&id=199).

Namu pārvaldes neprivatizēs ! 12.03.2008., BNS
Lai gan ar Rīgas domes priekšsēdētāja Jāņa Birka rīkojumu izveidotā darba grupa priekšlikumu sagatavošanai pašvaldības dzīvojamo māju apsaimniekošanas uzņēmumu (jeb tā saukto namu pārvalžu) kapitāldaļu pārdošanai sen beigusi savu darbu, pie konkrēta lēmuma deputāti nav nonākuši. Pret namu pārvalžu privatizāciju strikti iestājusies domes opozīcija - Jaunais laiks un PCTVL, līdzīgu viedokli ir pauduši Saskaņas centrs pārstāvji, nav vienprātības arī domes koalīcijas partneru starpā. Darba grupas vadītājs vicemērs Jānis Dinevičs (LSDSP) informēja, ka izstrādātais kapitāldaļu pārdošanas modelis skatīts koalīcijas padomē - nolemts apkopot frakciju viedokļus. Taču jebkurā gadījumā nāksies to izskatīt plenārsēdē. J. Dinevičs norādīja, ka gandrīz katrai namu pārvaldei ir saņemti četri pieci privatizācijas ierosinājumi. Atsakot privatizāciju, investori var vērsties tiesā, panākot sev labvēlīgu lēmumu, jo dzīvojamo namu apsaimniekošana nav pašvaldības funkcija. "Tiesāšanās būs ilga, un šajā laikā nevarēs ar namu pārvaldēm veikt nekādas darbības," brīdina J. Dinevičs.)

       Tāpat ļoti svarīgs jautājums ir par dzīvojamo un nedzīvojamo ēku energoefektivitātes nodrošināšanu (siltināšana, perfektas ventilācijas un kurināmā izvēle) un tās finansu avotiem.
            Jāpiebilst ka agri vai vēlu pašvaldībām, lai cik tas ir nepatīkami, ar valsts atbalstu būs jādomā un jāstrādā pie galvenokārt pašvaldību īpašumā esošo padomju laika paneļmāju uzturēšanas/nojaukšanas/uzlabošanas nodrošināšanas, kas prasīs miljardiem latu (apmēram nieka 20 miljardus). 

3.Daudzdzīvokļu apbūve


(2007 pavasaris)

Celtniecības apjomu samazināšanās rezultātā mēs arī tuvākajā laikā saskarsimies ar tādiem jautājumiem kā:
- Kur izmitināt iedzīvotājus no denacionalizētajām mājām?
- Ko darīt ar degradējošiem pilsētas rajoniem, kuros mājokļu ekspluatācijas laiks ir jau beidzies vai drīz beigsies?
- Ko darīt jauniem cilvēkiem, kuriem nav uzkrājumu, lai samaksātu pirmo iemaksu bankā un, kuri vēl nevar ņemt kredītu, neriskējot pārslogot ģimenes budžetu?

Ja paralēli inflācijas apkarošanas programmai netiek ieviesta kompleksa mājokļu celtniecības apjomu un Latvijas vidusslāņa patērētāju stimulēšanas programma, ir ļoti lielas iepējas, ka mūsu nekustamā īpašuma tirgū, labākajā gadījumā,  sāksies stagnācijas periods, bet, sliktākajā – mēs nonāksim ievērojamu cenu korekciju periodā, samazināsies jauno mājokļu piedāvājums, arvien kritīsies vispārējs mājokļu kvalitātes līmenis un ģeometriskā progresijā augs nepieciešamība pēc dzīvojamā fonda rekonstrukcijas un atjaunošanas .

Diemžēl, mēs nevaram pilnībā izmantot Īrijas pieredzi. Tur, sastopoties ar mājokļu deficītu un spekulantu aktivitātēm, valdība atcēla agrāk pieņemto spekulāciju apkarošanas programmu un veiksmīgi realizēja celtniecības stimulēšanas programmu. Interesanti, ka 2006. gadā Īrijā 40% jauno mājokļu un 20% veco mājokļu nopirka investori (spekulanti) un 30% jauno mājokļu pārdeva investori (spekulanti). Īrijā, starp citu, ir visaugstākais jauno mājokļu celtniecības rādītājs Eiropā – 19 vienības uz 1000 iedzīvotājiem. Celtniecības industrija kopumā veido 25% NKP. Gandrīz 45% mājokļu fonda ir uzbūvēti 1990. gadā. Aktīvi tiek realizēta programma – jauno mājokļu par pieņemamām cenām celtniecība. Ja attīstītājs pārdod jaunuzbūvētus mājokļus par pieņemamu cenu, viņš saņem no valsts subsīdijas. Valdības nodokļu politika dod iepēju aktīvi veidoties privāto mājokļu īres fondam. Augsti celtniecības tempi un zemas celtniecības pašizmaksas Īrijā daļēji balstītas uz darbaspēka ievešanu no Austrumeiropas, tai skaitā arī no Latvijas. Latvijai šis instruments nederēs. Kādi nekustamā īpašuma tirgu ietekmējoši instrumenti tad mums paliek, lai saglabātu ekonomiski pamatotus tempus un neizraisītu krīzes situāciju?

Pirmkārt, mums jāizmanto dažu Eiropas valstu pieredze, lai palielinātu pirktspēju Latvijas iedzīvotāju vidusslānim, ģimenēm ar ierobežotiem regulāriem ienākumiem un saglabātu līdzsvaru starp piedāvājumu un pieprasījumu.

Viens no pozitīviem piemēriem ir Francija. Gandrīz 40% jaunuzbūvēto mājokļu saņem dažāda veida subsīdijas. Tāpēc šeit var redzēt augstu celtniecības rādītāju – 6 vienības uz 1000 iedzīvotājiem. Labi izstrādāta pašvaldības un attīstītāja sadarbība – uz pašvaldības zemes tiek būvēti mājokļi par pieņemām cenām vai sociālās mājas. Starp citu, jēdziens “pieņemamā cena” profesionāļu valodā Francijā, tāpat kā Lielbritānijā nozīmē 100 000 EUR par vienību. PVN likme sociālo mājokļu celtniecībā Francijā – 5,5%, tāpēc mājokļu celtniecības apjomi kopš 2002. gada pieauguši par 40%.

Labi  attīstīta  Francijā ir subsīdiju programma ģimenēm ar ierobežotiem ienākumiem un iedzīvotājiem, kuri pērk pirmos mājokļus. Šie cilvēki saņem subsīdijas ar 0% kredītlikmi. Pēdējos 10 gados 1,2 miljoni ģimeņu Francijā ir saņēmušas šādus kredītus. Valsts ar subsīdijām atbalsta arī īres tirgu, pirmkārt, segmentu ar pieņemamu īres līmeni. Īres segments dod iespēju jauniem cilvēkiem, jaunām ģimenēm neņemt pārāk riskantus kredītus, nepārslogojot savu budžetu, un nogaidīt, kamēr ģimenes budžets pietiekami nostabilizēsies, lai iegādātos personīgo mājokli.

Diemžēl, Latvijā īres segments ar pieņemamu īres līmeni ir ļoti šaurs.  Jaunām ģimenēm nav citas alternatīvas kā ņemt kredītu un pirkt personīgo mājokli, riskējot pārslogot vēl nestabilo ģimenes budžetu.

Augsts celtniecības līmenis ir Spānijā – 12,5 vienības uz 1000 iedzīvotājiem, bet gandrīz 54% celtniecības notiek kūrortu rajonos – tā sauktie second home ārzemniekiem no visas Eiropas. Tikai 8% celtniecības notiek lielpilsētās, kur pieprasījums ir ļoti liels, bet trūkst zemes būvniecībai. Spānijas valdība apspriež  zemes reformas nepieciešamību, lai atvieglotu zemes izmantošanu celtniecības vajadzībām. PVN jauniem mājokļiem – 7%. Darbojas subsīdiju programma uz diviem gadiem īres mājokļiem jaunām ģimenēm.

Ļoti interesanta situācija ir Lielbritānijā, kur cenas ir sasniegušas nesaprātīgi augstu līmeni, bet piedāvājums krietni atpaliek. Neskatoties uz to, ka valdība atbalsta jauno mājokļu celtniecību (PVN jauniem mājokļiem – 0%), celtniecības apjomi samazinās. Cēlonis – pašvaldību stingrā pozīcija par zaļo zonu saglabāšanu, kaut valdība cenšas šo pozīciju mīkstināt. Šādos apstākļos valdība cenšas atbalstīt īres tirgu kā buferi jauniem cilvēkiem un ģimenēm ar ierobežotiem ienākumiem. Gandrīz 1/5 daļa privātā īres tirgus un 1/3 daļas no sociālajiem īres namiem saņem housing benefits, kas nozīmē pilnīgi vai daļēji apmaksātas īres maksas.

Polijā bija izveidojusies situācija, kur pēc 2001.-2003. krīzes gadiem cenas mājokļiem bija viszemākās Eiropā. Pašlaik, kad hipotekārās kreditēšanas sistēma strauji attīstās un ārzemju investori ļoti aktīvi cenšas uzpirkt lētus mājokļus, cenas, tāpat kā pašizmaksa būvniecībai, aug ievērojamos tempos. Būvniecības pašizmaksas izaugsmi apstākļos, kad ļoti daudz vietējo celtnieku strādā Lielbritānijā, mazliet bremzē diezgan augsts bezdarba līmenis – 14%. Taču, neskatoties uz to, būvniecības jaudas deficīts mājokļu tirgus buma apstākļos jau ir jūtams. Zema iedzīvotāju ienākuma līmeņa apstākļos (uz pusi mazāks kā vidēji ES-25), valdība bija izstrādājusi programmu sociālo mājokļu būvniecībai, ko realizē mājokļu kooperatīvi un asociācijas.   

Unikāla ir Nīderlandes pieredze, kur valsts būtībā darbojas kā zemes attīstītājs. Būvniecībai paredzēto zemesgabalu trūkuma dēļ (liela daļa zemes platību atrodas zem jūras līmeņa), valsts izstrādā detālplānojumus, ierīko inženiertehniskās komunikācijas, izveido infrastrukturu un tikai pēc tam pārdod zemesgabalus attīstītājiem konkrētu projektu realizēšanai. Valdība cenšas palielināt mājokļu īpašnieku daļu no 56 līdz 65% (kas ir ES-25 vidējais līmenis), attiecīgi samazinot sociālo mājokļu īpatsvaru. Tāpēc 2006. gadā loan-to-value proporcija mājokļu pircējiem pirmo reizi bija 115%. 

Visus šos piemērus es minēju tādēļ, lai parādītu, ka situācija mājokļu tirgū Eiropas valstīs ir ļoti dažāda un ir pavisam dažādas pieredzes mājokļu tirgus regulēšanai. Taču valdības un pašvaldības lielākoties ļoti aktīvi strādā, lai sekmētu būvniecības attīstību, uzlabotu pirktspēju, pirmkārt, iedzīvotājiem ar ierobežotiem ienākumiem un jauniešiem vai jaunām gimenēm, kas vēlas iegādāties savu pirmo mājokli. Valdības un pašvaldības cenšas atrast pareizas proporcijas īpašuma, sociālo un īres mājokļu tirgū. Tāpat kā mūsu gadījumā, lielākā daļa ES valstu nespēj ietekmēt spēcīgāko mājokļu tirgus regulēšanas mehānismu – bāzes kredītlikmi. Taču iepriekš minētajās valstīs cenšas pietiekami efektīvi izmantot citus instrumentus: subsīdijas, nodokļu atvieglojumus vai paaugstinātas nodokļu likmes atsevišķām maksātāju grupām, piemērotus zemes apbūves noteikumus. Mērķi ir sekojoši: sabalansēt piedāvājuma un pieprasījuma attīstību, nepieļaut krīzes situācijas, nepārslogot mājsaimniecību budžetus, dot iespējas jaunām ģimenēm un iedzīvotājiem ar ierobežotiem ienākumiem saglabāt vai iegūt pieņemamu mājokli. Viens gan ir skaidrs – gatavas receptes mēs diez vai uzreiz sameklēsim. Tirgus attīstības pakāpes ir pavisam dažādas.

Kā jau minēju iepriekš, gandrīz 10 gadus mūsu tirgus bija veiksmīgi attīstījies praktiski bez ievērojamas valdības un politiķu iejaukšanās. Taču, diemžēl, mēs esam nonākuši līdz brīdim, kad tālāk vairs nespēsim nedz attīstīties, nedz izvairīties no krīzes situācijas bez aktīvas valdības piedalīšanās tirgus regulēšanā. “Diemžēl” es saku tāpēc, ka mēs - visi tirgus dalībnieki - esam ļoti atkarīgi no mūsu valdības kompetences un pieredzes pareizu risinājumu un lēmumu piemeklēšanā. Protams, mūsu valsts ir jauna un pieredzes trūkst. Taču gribētos ticēt, ka tie  nedaudzie cilvēki, kuriem jāpieņem pareizie lēmumi, pacentīsies izmantot visas Eiropas labāko praksi un pieredzi, lai nepieļautu krīzes situācijas izveidošanos Latvijā. Šie cilvēki galu galā arī ir Latvijas nekustamā īpašuma tirgus dalībnieki un īpašnieki.




4.Latvijas jaunbūvējamā nekustāmā īpašuma attīstība investoru acīm

(2007 oktobris)
         


Lielākie ārzemju investori uzskata, ka Baltijas nekustamo īpašumu tirgum ir vairāk plusu nekā mīnusu. Tirgus pāriet uz stabilākā un saprotamākā attīstības fāzē un šis brīdis ir labvēlīgs lielu projektu izstrādei nekustamo īpašumu sfērā. Projektu, kuri uz visiem laikiem izmainīs Rīgas ārieni.  Lielākā daļa lielo investor ļoti pozitīvi vērtē Latvijas nekustamā īpašuma tirgus perspektīvas. Viņi ir pārliecināti, ka mēs vēl neesam sasnieguši savu galējo robežu, jo viņiem ir iespējas salīdzināt ar pārējām Eiropas pilsētām. Mainīgās svārstīšanās Latvijas tirgū nemulsina pieredzējušās investīciju kompānijas, tā kā viņi ir orientēti uz ilgtermiņa stratēģijām. Investējot, šīs kompānijas ņem vērā kā makroekonomiskos attīstības parametrus, tā arī pieprasījuma potenciālu un tirgus perspektīvas. Somi  speciālisti no kompānijas Realia Group Oy, kuras daļa tagad ir arī kompānija Ober-Haus, ir pārliecināti – nekustamo īpašumu tirgus Baltijā atrodas tikai savas attīstības sākuma stadijā. Ikdienas  pieredze arī pierāda investoru interesi. Analītisko pētījumu skaits, kurus investoriem sagatavojusi kompānija Ober Haus, pēdējā gadā palielinājās divas ar pusi reizes. Ja skatīties uz kompānijas Ober-Haus investīciju objektu portfeli, piedāvājums nav mazāks par pieprasījumu. Pēdējā gada laikā objektu skaits tajā palielinājās 6 reizes - no 10 līdz 60 piedāvājumiem. Tajā ietilpst lieli nekustamo īpašumu objekti, kuru vērtība sākas no 2 miljoniem eiro un sasniedz pat 150 miljonus eiro. Runa ir par platībām gan dzīvojamai apbūvei, gan komerciālai un industriālai apbūvei. Rīga pirmkārt ir interesanta ar savu atrašanās vietu. Izvietojums Baltijas reģiona centrā sniedz labākās iespējas jebkura uzņēmuma, kas darbojas vairākās Baltijas valstīs, koordinēšanai un kontrolei. Lielo starptautisko kompāniju vadošo centru izvietošanai Rīga ir labākais variants. Tā arī ir veiksmīga vieta jebkura biznesa koordinēšanai starp Krieviju, pārējo bijušās Padomju Savienības teritoriju un Eiropas Savienību. Svarīgākais šķērslis Rīgas attīstībai, lai kļūtu par Baltijas darījuma centru, ir cienīgas biznesa vides iztrūkums. Runa nav vienkārši par kvalitatīvu ofisa telpu trūkumu. Rīgā pietrūkst vides, kas varētu nodrošināt mūsdienīgu pasaules mēroga līmeņa komfortablu darbu un dzīvošanu. Un tieši tāda veida projektu izveidē ir ieinteresēti lielie ārzemju investori. Visi lielākie investor ir pārliecināti, ka Rīgas potenciāls sola tādas iespējas, kuras nevar piedāvāt neviena vecās Eiropas pilsēta. Osta, lidosta un stacija atrodas blakus pilsētas centram, kas ir īpaši ērti starptautisko kompāniju darbiniekiem. Problēma ir tāda, ka pilsētas centrā nepieciešama telpa dzīvošanai un ideālu biznesa nosacījumu radīšanai. Šajā aspektā Rīga ir ārpus konkurences. Atšķirībā no vecās Eiropas pilsētām ar to gadsimtiem formējošo intensīvo būvniecību, mantojumā no padomju laikiem Rīgai palika milzīgas industriālās zonas. Tieši šeit, degradējošās teritorijās blakus pilsētas centram, ir iespējams izveidot konceptuāli jaunu darījumu metropoli. Pasaules praksē pastāv mūsdienu pilsētu būvēšanas pieredze tukšās teritorijās. Tas no nulles ļauj radīt dzīves telpu, kurā tiek izmantotas principiāli jaunas tehnoloģijas. Inženieri projektē pilsētas ar apgaismošanas, ceļa satiksmes, drošības sistēmu intelektuālās vadīšanas iespējām un daudziem citiem tehnoloģiskiem jaunievedumiem, kas spēj nodrošināt cilvēkiem kvalitatīvi jaunu dzīves līmeni. Rīgas gadījumā esošās brīvās telpas ļauj būtiski paaugstināt jau esošās pilsētas līmeni. Tā ir iespēja izveidot infrastruktūru tādā veidā, lai Rīga augtu un attīstītos kā lielākais lietišķās aktivitātes centrs Baltijā. Šodien kompānijas Ober-Haus speciālisti piedalās tirgus pārveidošanā no dzīvojamo māju un biroju ēku punktveida apbūves uz lielu jauktu dzīvojamo un biroju centru celšanu. Līdzīgi projekti kļūs par jauniem mikrorajoniem. Bet, atšķirībā no Rīgas mikrorajoniem, liela pilsētas centra apbūve prasa citu pieeju. Šeit nepietiek ar pilsētas attīstības plānu. Šeit nepieciešama mērķtiecīga un pārdomāta tuvu izvietotu teritoriju kā viena veseluma attīstība. Tehnoloģiski jaunas un pārdomātas infrastruktūras izveide maksimāli paaugstinās nekustamā īpašuma pievilcību. Pilsētai tas nozīmē ekonomiskās aktivitātes paaugstināšanos, jaunu darba vietu radīšanu un labvēlīgus nosacījumus starptautiskam biznesam. Pamatproblēma šo ieceru realizēšanai ir mūsu valdības līdzdalības trūkums. Uz šodienu vairums doto teritoriju atrodas valsts pārraudzībā un to perspektīvas un apguves termiņi nezināmi. Rezultātā, netālu esošo teritoriju, kas ir investīciju piedāvājumā, attīstība ir saistīta ar noteiktu risku, jo nav skaidrs, kas vēlāk parādīsies blakus. Vēl viena problēma ir tas, ka trūkst vietējo konstruktoru un inženieru, kuri spētu projektēt lielu rajonu apbūvi jaunāko arhitektūras un pilsētbūvniecības sasniegumu līmenī. Runa nav tikai par vienkāršu arhitektūru un konstruktīviem risinājumiem atsevišķi stāvošām ēkām, bet gan par jau minētās vienotās vides radīšanu. Tas ir, par visu to tehnoloģisko sasniegumu izmantošanu, kuri uz šodienu spēj radīt maksimāli komfortablu telpu darbam un dzīvošanai. Pieredzējušu nekustamā īpašuma konsultantu nepietiekamība un patērētāju nelielās zināšanas ietekmē līdzīgu projektu attīstību. Baltijas tirgū ir ļoti maz kompāniju, kuras savā štatā apvieno pieredzējušus investīciju, komercplatību un dzīvojamās apbūves speciālistus. Rezultātā lielos jauktās apbūves projektos komercplatību un  dzīvojamo platību apjoms nav sabalansēts. Kompānijas Ober-Haus konsultanti jau ne vienu vien reizi atzīmē, ka lielos kompleksos komforts vienā segmentā tiek nodrošināts uz neērtību rēķina citā, kas nereti samazina visa projekta veiksmi.

         Jāpiebilst, ka jaunas dzīves un darba telpu izbūvē būs jāņem vērā nenovēršami pieaugošais neatjaunojamo kurināmā un energoresursu deficīts, ko vēl pastiprina pieaugošā karadarbība naftas ieguves vietās un ap tām, tajā pašā laikā Latvija un Rīga ir relatīvi mierīga, droša vieta, kur veidot dzīves un biznesa vidi, kas neapšaubāmi palielinās  investoru interesi.

         Kopumā pašlaik Rīga atrodas savdabīgās krustcelēs. Šodienas valdības, nekustamā īpašuma tirgus un bankas sektora darbības noteiks, vai Rīga kļūs par tādu lietišķās aktivitātes centru, kas pēc piedāvātajiem darba apstākļiem spēs konkurēt ar vecās Eiropas lietišķajām pilsētām.

 

Māris J. Oga, LANĪDA, FIABCI & ICSC, speciāli www.nams24.lv : Krauķi atlidojuši ... Vai – ar vieglu garu...

21.12.2007

Populāri citāti ir laba lieta, taču arī bīstama – asociācijas ir tik dažādas, cik dažādi esam mēs paši. Uz valdības veidošanas traģikomēdijas (vienu salikteņa daļu var arī atmest – tas atkarīgs, vai atmetējs ir optimists vai pesimists...) fona gandrīz aizmirsusies situācija nekustamo īpašumu tirgū.

To varētu skaidrot ar gariem spriedumiem par to, kā burbulis pūtās, kas to pūta, kas teica, ka viss būs labi, kas, savukārt, centās brīdināt par plīšanas briesmām un tām sekojošajām šļakstīgajām konsekvencēm. Taču joprojām bilde ir stiprāka par vārdu, un te vietā fotoinstalācija no ICSC žurnāla „Shopping Centers Today” šī gada decembra numura vāka.

 

 

Kā redzams, situācija ir līdzīga visā rietumu pasaulē – pārliekais optimisms mājokļu kreditēšanā ir novedis pie mājokļu sektora lielākas vai mazākas krīzes. Šorīt (20.12.) BBC ziņoja, ka viena no vadošajām ASV bankām noraksta mājokļu sektora zaudējumus gandrīz 5 miljardu dolāru apjomā, pirms neilga laika britu HSBC norakstīja apmēram līdzīgu summu, utt. Taču, vismaz pagaidām, krīze nav skārusi visu nekustamo īpašumu nozari un, kā redzam attēlā, to pie dzīvības uztur komerciālā nekustamā īpašuma projekti.

Taču arī šī situācija ir spēkā vien tad, ja dzelžaini tiek ievēroti spēles noteikumi. Un proti: komerciālais nekustamais īpašums (biroji un tirdzniecības platības) lielākoties tiek iznomāts. Noma rada naudas plūsmu, kas patīk kreditējošām bankām. Un stabila naudas plūsma ir vienīgais, kas patīk lielkalibra investoriem. Ja kāds domā, ka viņa biroja centru vai lielveikalu kāds pirks izcilas arhitektūras vai skaista skata pa logu dēļ, tad labāk ir nemaz neiet uz banku ar cerībām tikt pie būvniecības kredīta. Septembra vidū, BREIF konferencē Tallinā, starptautisko investoru pārstāvji atklāti sprieda, ka uz Latviju „iepirkties” būs jābrauc 2008. gada vēlā pavasarī – tad bankām beidzot būs apnikuši kredītu nemaksātāji, tās būs pārņēmušas pietiekami lielus nekustamo īpašumu projektu portfeļus, kas jau sāks stiept tām rokas. Un tad – kā cer investori – par mazu, bet taisnīgu samaksu viņi bankas no šī smagā sloga varēs atbrīvot. Var gan gadīties, ka tik vienkārši tas viss nebūs, jo daudzi kredīti ir izsniegti uz tādu vai citādu iemeslu dēļ akceptētiem pārlieku optimistiskiem projektu vērtējumiem. Atdot portfeļus „pa lēto” var izrādīties neiespējami bilanču balansa aspektā. Maz ticams, ka mūs bankām tādā situācijā varētu uzrasties glābējs vai sargeņģelis sera Ričarda Brensona izskatā, kā tas gadījās „Northern Rock”.

Un – gan ļoti negribas piesaukt nelaimi – arī Bulgārija un Rumānija nav pasargātas no šāda likteņa.

Pirmie pavasara vēstneši jau riņķo ap mūsu tirgu un pirmās sarunas ar projektu piedāvātājiem var šķist kā auksts āliņģis pēc krietnas saunas – par dzīvokļu projektiem vēlas runāt tikai tad, ja ir pietiekami liels kompleksais piedāvājums, savukārt par komercobjektiem sarunas parasti apstājas pie pirmā jautājuma, un proti – par cik procentiem telpu jau ir noslēgti nomas priekšlīgumi, kurus par labiem uzskata bankas un auditori? Ja tajā brīdī var stāstīt tikai par to, ka pagaidām tiek izstrādāts tehniskais projekts un tad, kad tas būs daudz maz gatavs, tad sāksim runāt ar potenciālajiem nomniekiem – tad saruna arī beidzas.

Maģiskā frāze komerciālā nekustamā īpašuma projekta pārdošanai (var pat nebūt uzsākta būvniecība) ir „pre-let premises to blue-chip tenants” (vēlams, lai nomas līguma termiņš būtu 10 – 12 gadi).

Skaidrs, ka starptautiskiem investoriem patīk starptautiski nomnieki vai vismaz nomas aģenti. Var nojaust, ka smagai darba sezonai gatavojas „COLLIERS” un „Re:Solution” („John Lang LaSalle” pārstāvis Baltijā). Attīstītājiem tas nozīmē papildus izdevumus, taču zināmu garantiju, ka projekts tiks sekmīgi pārdots. Maz ir tādu, kas savus projektus ar starptautiski atpazīstamiem nomniekiem var nodrošināt paši – „Linstow”, „Akropolis”, ECE un „Stockmann” - noteikti, „Kristiine Keskus” un „Dominas” jaunie īpašnieki – varbūt. Izmantojot savu kontaktu tīklu, zināmus panākumus var gūt „Baltic Property Trust” un „Baltic RED Management”, kā arī „Ogmios”. Taču tas arī aptuveni ir viss. Lai arī mūsu tirgum it kā pietiekami, taču tas neizslēdz iespēju, ka arī šajā sektorā, pie eglītes lēni sūcot karstvīnu, negatavojas kāds pārsteigums.

Nobeigumā neliels matemātisks piemērs, kas izskaidro komerciālā nekustamā īpašuma veselīgumu. Jūs plānojat būvēt 10.000 m² lielu tirdzniecības centru. Pie visām (uz augšu un uz leju) būvizmaksu korekcijām, gala izmaksas būs € 1.200 X 10.000 = € 12.000.000,- . Neko teikt, iespaidīga summa. No uzbūvētajiem 10.000 m² GLA jeb nomas platība būs ap 85% vai 8.500 m². Tīrā, ienākumus radošā vidējā nomas maksa būs € 20/m²/mēnesī. Tas kopā mēnesī dos € 170.000 un gadā €2.040.000. Jūs šo objektu esat pilnībā iznomājis un tāpēc varat droši piedāvāt atlidojušajiem krauķiem. Un te jāapzinās, ka cenas noteikšanas formula ir dramatiski vienkārša – jums faktiski jāvienojas par tā saucamo „yield” vai investīciju atdevi gadā, izteiktu procentos no kopējās investīciju summas. Patlaban šis skaitlis ir ap 7%. Ja jums par to izdodas vienoties, darījuma summa ir sekojoša: € 2.040.000 / 7% = € 29.142.867 ... Protams, jāatrēķina iznomāšanas aģentu honorārs, juristu honorāri, konsultantu honorāri, bankas procenti un kredīta summa, izdevumi par zemes iegādi un projektu, vēl šis tas (kā Harija Potera pasaulē – jūs paši zināt kas, ko nesauc vārdā). Bet vienalga – ir gaisma tuneļa galā. Un ja vēl pietiek spēka līdz tam tuneļa galam nonākt.

("Aplēses liecina, ka kopējie pasaules finanšu sistēmas zaudējumi no tiešiem vai pastarpinātiem ieguldījumiem augsta riska hipotekāro kredītu segmentā var sasniegt pat 500 miljardus ASV dolāru, lai arī šobrīd bankas ir "atzinušas" zaudējumus tikai par aptuveni 50-60 miljardiem. Esošo un potenciālo zaudējumu gaismā visu pasaules superbanku akcijas kopš gada sākuma ir zaudējušas 30-40% no vērtības," stāstīja Idelsons.

Pēc "Parex Asset Management" (PAM) prezidenta Roberta Idelsonsa teiktā, patlaban diezgan droši var apgalvot, ka nākamo 6-12 mēnešu laikā ASV ekonomikas stāvoklis pasliktināsies. )



10.04.2008
 

SVF: ASV hipotekāro kredītu krīze var radīt pasaules ekonomikai vairāk nekā 420 miljardu latu zaudējumus

VAŠINGTONA, APR 08, BNS/AFP - ASV hipotekāro kredītu krīze var radīt pasaules ekonomikai  945 miljardu ASV dolāru (423 miljardu latu) zaudējumus, otrdien ( 08.04.2008) brīdināja Starptautiskais Valūtas fonds (SVF).

Pēc SVF ekspertu aplēsēm, krītošās mājokļu cenas Savienotajās Valstīs un  maksātnespējas gadījumu skaita pieaugums hipotekāro kredītu tirgū var novest pie 565 miljardu ASV dolāru (253 miljardu latu) zaudējumiem.

 

 

 23.09.2009.
Kā zināms zaudējumi jau ir  daudz lielāki kā prognozējuši eksperti !
Viduslānis tiek deldēts ar lielu sparu, iestājusies patērētāju krīze, patērētāju sabiedrības lielās bēdas. ;)